Năm 2019 sẽ rơi vào chu kỳ 10 năm khủng hoảng của thị trường bất động sản. Theo chuyên gia, mặc dù chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ đáng lo ngại này lặp lại nhưng những cơn sốt đất và bất cập trong quản lý như thời gian qua ở các thành phố lớn vẫn là một dấu hiệu nguy hiểm cho sự ổn định của thị trường.
Với Hà Nội, thị trường bất động sản đầu năm 2009 đã trải qua một cơn “địa chấn” sau sự kiện Thủ đô mở rộng địa giới hành chính. Vậy từ đó đến nay, thị trường đã phát triển như thế nào?
Ngay từ bây giờ, việc đi tìm những dấu hiệu của chu kỳ khủng hoảng là hết sức cần thiết để có những liệu pháp phù hợp nhằm điều chỉnh, dẫn dắt thị trường trong một thế cân bằng mới, ổn định và phát triển hơn.
Tăng trưởng nóng
Chỉ trong một năm, giá đất nhiều nơi từ 15-20 triệu đồng/m2 đã tăng lên 140 triệu đồng/m2 dù dự án chưa xây dựng, mới giải phóng mặt bằng.
Thời điểm đó, những dự án giao dịch sôi động nhất phải kể đến như Khu đô thị Minh Giang-Đầm Và, Hà Phong,Thanh Hà Cienco 5,… và đều được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn. Sau 10 năm, có những dự án còn chưa giải phóng mặt bằng nhưng nhiều nhà đầu tư đã nộp 70-80% giá trị các lô đất nền liền kề, biệt thự.
Điều chỉnh cân bằng
Chính phủ đã đề ra các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản bằng nhiều công cụ được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế và điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.
Hiệu quả rất nhanh chóng, trên sàn chứng khoán, các mã bất động sản đổi từ đỏ sang xanh trong nhiều phiên giao dịch. Lượng giao dịch tăng ổn định chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, có đầy đủ các công trình hạ tầng. Điều đáng chú ý là phần lớn người mua nhà để ở, lượng mua đầu cơ giảm đáng kể, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý hơn.
Hà Nội, có tới 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Gần 90 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ với diện tích nhỏ từ 50-70m2, giá dưới 2 tỷ đồng/căn cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Một số chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn đã được các doanh nghiệp triển khai, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị. Đặc biệt phải kể đến dự án Thanh Hà Mường Thanh.
Thị trường sẽ không có biến động lớn
Theo ý kiến các chuyên gia, các thị trường tài chính, bất động sản có mối quan hệ liên thông đặc biệt. Thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng “bong bóng” nếu tín dụng tiếp tục được đổ vào mà không có sự kiểm soát. Dấu hiệu có “bong bóng” là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng một năm.
Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế, nguyên nhân của các đợt sốt đất hiện nay là do thông tin về thị trường chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ. Thực tế này đã góp phần đẩy giá lên cao so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng mặc dù năm 2019 sẽ rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng. Nhưng điều này sẽ khó có thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhiều bất cập trong quản lý
Thị trường Hà Nội phát triển thiếu quy hoạch, không có kế hoạch cấp phép đầu tư, chưa căn cứ vào nhu cầu thực tế. Hiện vẫn thiếu nhiều căn hộ diện tích nhỏ, giá trung bình và nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực của người dân và có xu hướng tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp.
Từ phân tích những đặc điểm của thị trường, các chuyên gia đưa ra ba giải pháp để Hà Nội khắc phục được những tồn tại trong thời gian tới như hạn chế phát triển các khu nhà ở mới trong các quận nội thành. Phát triển đô thị theo hướng xây dựng các đô thị hạt nhân với quy mô đủ lớn từ 500-600ha trở lên với quy hoạch hiện đại, thông minh (Smart City). Đồng thời, lựa chọn chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính, có kinh nghiệm phát triển đô thị.
Các chuyên gia dự báo, từ nay đến năm 2020, thị trường bất động sản sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ. Có ý kiến cho rằng thị trường đang có niềm tin rất tốt và những diễn biến này có thể kéo dài ít nhất trong vài năm nữa.
Thùy Linh
